Porque se celebram tantos contratos de promessa de compra e venda?

O contrato de Compra e Venda (CV) é o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa, ou outro direito, mediante um preço. Naturalmente que o artigo 874º do Código Civil é uma norma geral, que se aplica tanto à compra e venda de bens alimentares como à compra e venda de bens imóveis.

Falemos sobre CV de imóveis. O quotidiano dos portugueses está repleto de informação, mais ou menos qualificada, sobre este tema. Não é um assunto novo ou inexplorado. Assim sendo, já adivinhamos que o nosso código civil (por exemplo artigos 875º e 878º) regula muitas práticas que, aos olhos do cidadão comum, são costumes. Costume é um conceito caro para os juristas. A nossa lei dita que os contratos de compra e venda sobre imóveis têm de ser celebrados mediante forma específica – escritura pública (num cartório notarial) ou documento particular autenticado (num escritório de advogados ou solicitadores). A nossa lei dita que na falta de convenção em contrário, as despesas do contrato e outras acessórias ficam a cargo do comprador.

Pese embora a complexidade do Direito e os desafios e riscos de uma simplificação conceptual, cumpre definir contrato de promessa de compra e venda de imóvel (CPCV) como um contrato que (se bilateral) corporiza uma promessa do proprietário (promitente vendedor) em vender a um terceiro (promitente comprador) um imóvel por um preço determinado de modo consensual.

Compelirá a nossa lei à celebração de CPCV? A resposta é negativa. Mas, a palavra “CPCV” está enraizada no vernáculo de todos, pelo menos os que já compraram um imóvel nos últimos 10-15 anos até à atualidade. A celebração costumeira do CPCV como contrato preliminar à outorga do contrato translativo da propriedade (compra e venda) corporiza a dinâmica feroz do nosso mercado imobiliário.

Pensemos, um CPCV reduz a escrito os direitos e deveres de ambas as partes num dado negócio sobre um determinado imóvel, portanto confere visível segurança jurídica e sedimenta expetativas sobre a concretização do negócio. Ora bem, o artigo 410º nº2 do Código Civil obriga a que a promessa sobre a compra e venda de bem imóvel seja reduzida a escrito. Havendo intervenção de mediação imobiliária, a celebração do CPCV concretiza, por via de regra, o direito a receber o pagamento da respetiva comissão por serviço prestado, tal como estatui o artigo 19º nº1 da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro.

Todas excelentes razões para recorrer ao CPCV, outras haverá. Na grande maioria dos contratos, sem que tal seja aparente para as partes no negócio, o efeito do CPCV é obrigacional, i.e. apenas afeta a esfera jurídica das partes envolvidas. É esse o propósito! Porém, quando existe incumprimento contratual em que uma das partes decide “partir para outra” e o sujeito que queria cumprir os termos contratuais fica de “mãos a abanar”, é forçado a recorrer ao mesmo contrato e executar a cláusula de incumprimento. Prevê-se, desde logo, o início de uma odisseia processual.

A ideia de segurança jurídica associada ao CPCV é credível e merecida, todavia sem que o contrato tenha eficácia real, é inflacionada. As partes podem atribuir eficácia real ao CPCV mediante declaração e inscrição no registo, que é público, conforme estatui o artigo 413º nº1 do Código Civil. Sem embargo, subjacente à eficácia real do CPCV, estão vários elementos e variáveis a considerar: importa afirmar a relevância desta ideia.

A promessa de compra e venda é um excelente instrumento. Não devemos contribuir para que a sua disseminação seja “cega”, devemos promover a difusão de informação e tributar criticamente uma evolução positiva do nosso ordenamento jurídico.