Prédios sem condominio constituido, como podem apresentar a declaração exigida pela lei na venda de uma fração autónoma?

Prédios sem condominio constituido, como podem apresentar a declaração exigida pela lei na venda de uma fração autónoma?

No dia 10 de janeiro de 2022 foi publicada a Lei n.º 8/2022 que muda o Código Civil e reforma o regime da propriedade horizontal.

Entre as várias alterações abrangidas está a necessidade de apresentar uma declaração do condomínio que contenha os encargos do imóvel objeto da venda.

A partir da data referida, um proprietário de um determinado apartamento que pretenda vender a sua casa deve solicitar ao administrador do condomínio a emissão de uma declaração escrita. A declaração deve abranger todos os valores atuais do condomínio sobre fração, com especificação da sua natureza, respetivos montantes e prazos de pagamento. Além disso, também deve conter as dívidas existentes, a respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento, bem como encargos extraordinários, a respetiva natureza, montantes, datas de constituição e vencimento, caso se aplique. Segundo o artigo 1424º-A do Código Civil, esta declaração “constitui um documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado de alienação da fração em causa”.

Se nos depararmos com a inexistência de Condomínio constituído, e, por sua vez, de administrador de condomínio quem é que emitirá a declaração de não dívida?

De modo a responder a esta questão é necessário observar diversos fatores, entre eles o facto de o prédio estar constituído em regime de propriedade horizontal, mas não ter Condomínio formalmente constituído.

Obviamente que, numa situação em que o prédio não está constituído em propriedade horizontal, a alienação dos seus apartamentos não pode ocorrer de modo autónomo.

Se o prédio não tiver constituído Condomínio, a dita declaração pode ser requerida à sociedade construtora do imóvel. No entanto, será aceitável solicitar ao construtor do imóvel que emita a declaração quando este já não for proprietário de mais de 50% das frações autónomas? Pensamos que não, uma vez que não tendo maioria do capital investido, não poderá autodenominar-se administrador provisório.

Aventa-se a possibilidade de a parte compradora prescindir da dita declaração. Porém, não será solução que sirva para todos os casos, na medida em que implica depositar confiança na parte vendedora sobre a efetiva inexistência de administração de condominio. Por outro lado, não é descabido que a parte vendedora assine uma declaração particular onde se comprometa com as declarações prestadas na fase pre-contratual, designadamente que estatua que não há Condominio constituído e, por isso, quaisquer despesas a ele associadas.

Não é líquido que o Cartório Notarial aceite tais alternativas, serão analisadas caso a caso.

Dependendo do número de comproprietários, o vendedor pode considerar, através do envio de carta registada com aviso de receção a todos os outros proprietários, dar início à constituição do condomínio. No entanto, e novamente, não será uma solução que funcionará sempre e em todos os casos, pela carga burocrática desproporcional que se exige a uma pessoa, com relação a todos os seus vizinhos que não vão vender a sua habitação.

O conselho, claro, é proceder à constituição de Condomínio antes da alienação de qualquer fração autónoma. Ter os olhos abertos e analisar os contornos do caso concreto!